역사지구 지정과 젠트리피케이션의 불편한 공생-시카코 필센 지역 재개발과 주민들의 반발

Uneasy Coexistence between Historic Landmarking and Urban Gentrification

목포의 근대역사를 간직한 서산, 온금지구의 모습, Image from https://news.sbs.co.kr/

2019년 초 대한민국은 한 여성 정치인의 지방 소재 역사지구에 있는 건물들을 매입했다는 소식으로 온 나라가 들끓었습니다. 사건의 요지는 “문화재청을 감시하는 국회 문화체육관광위원회 소속이었던 국회의원이 문화재 지정 결정 이전에 가족과 보좌관 등 주변 인물을 동원하여 건물을 매입했다 (SBS 1월 15일 자 뉴스)”는 것이었는데 대다수의 언론에서는 “목포 부동산 투기 의혹”이라는 자극적인 문구를 사용하여 보도했고, 이것이 ‘부동산 투기냐 문화재 보호냐’를 두고 여전히 법정에서 논쟁 중입니다.  ‘역사지구 지정’과 ‘부동산 투기’-자칫 어울리지 않을 것 같은 이 두 주제는 의외로 미국 대도시에 위치한 역사/문화 보존 지구라면 어디에서나 발생하고 있는 소위 젠트리피케이션 (Gentrification) 현상에서 등장하고 있으며 아직까지도 마땅한 해결방안을 찾지 못한 역사 보존학의 어려운 문제입니다.  

 

젠트리피케이션 (Gentrification)은 영국의 사회학자인 루스 글라스 (Ruth Glass)가 1964년 UCL 도시연구 센터 (The Center for Urban Studies at UCL)에서 발행한 학술저서인 “London: Aspects of Change”에서 처음으로 등장한 용어입니다. 글라스는 경제적으로 여유 있는 보헤미안 가구들이 영국의 노팅힐 (Notting Hill)과 이슬링턴 (Islington) 지역으로 이주 후 기존 주택들을 수리하고 개조하는 과정에서 원래 거주하고 있던 노동자 계층 (Blue-collar)이 타 지역으로 밀려나게 되는 현상을 분석하여 아래와 같은 연구결과를 발표합니다. 

 

“One by one, many of the working class quarters of London have been invaded by the middle classes…Once this process of ‘gentrification’ starts in a district it goes on rapidly until all or most of the original working class occupiers are displaced and the whole social character of the district is changed.”

 “런던의 노동자 계층들의 거주지가 차츰 중산층에 의해 장악되어 가고 있습니다. 어느 지역이든 이 같은 ‘젠트리피케이션’ 이 발생하기 시작하면 원 주민인 노동자 계층의 전체 주민 혹은 대부분이 (중산층에 의해) 대체되고 해당 지역의 사회적 특성이 완전히 바뀌게 될 때까지 급속도로 퍼져갑니다.” 

 

이후 젠트리피케이션은 “낙후된 혹은 정체된 도시 지역에 이주한 중산층 혹은 부유층들이 건물과 상업시설을 수리하거나 재단장 하는 과정에서 기존에 살고 있는 주민들 (주로 저소득층 혹은 경제적으로 취약한 계층들)이 이주하게 되는 현상”을 설명하는 용어로 사회, 경제, 정치 등 다양한 분야에서 사용되고 있습니다.  일례로 서울의 삼청동, 신사동 가로수길, 서촌, 경리단길 등 주변 지역에 비해 상대적으로 저 평가되거나 개발의 흐름에서 소외되었던 지역들이 소위 관광명소로 부각되면서 발생하는 지역 갈등을 다루는 언론 기사에서도 ‘고급주택화’라고 번역되어 사용되고 있습니다. 하지만 한국에서 발생하는 젠트리피케이션은 주택뿐 아니라 상업 인프라 등을 포함한 기존 건축 자원들의 재활용, 개보수 및 신규 개발로 인한 사회, 문화, 경제적 맥락의 변화라는 보다 포괄적 개념으로 이해해야 한다는 점에서 더 나은 대체 용어를 고민해 볼 필요가 있습니다.

 

미국의 역사지구에서 발생하고 있는 젠트리피케이션 현상의 전형을 보여주는 최근 사례 하나를 소개해 볼까 합니다. 미국 중부 시카고에 위치한 필센 (Pilsen) 지역은 1840년대 아일랜드 계 노동자들을 필두로 독일, 체코슬로바키아, 폴란드, 이탤리 등지에서 온 이민자들과 이후 유입된 멕시코계 노동자 계층이 모여사는 오랜 역사를 지닌 전형적인 중산층 지역입니다. 

 

 

 

1929년 지질 조사 보고서에서 보이는 필센 지구, Image from 1929, U.S. Geological Survey

 

1951년 필센거리 풍경, Image from the Photo cropped from the original, by Joe+Jeanette Archie [ CC BY 2.0 ], via  Flickr

대략 한 세기 이후인 1960년부터 체코와 폴란드 계 유럽 이민자들이 다른 지역으로 떠나기 시작하고 이후 멕시코 계 이민자들의 급격한 유입으로 필센은 1990년대에 이르러 미 중부에서 가장 큰 규모의 멕시칸 이민 공동체 (Mexican American Community)이자 히스패닉 문화를 상징하는 도시의 명소로 자리 잡게 됩니다. 이때까지만 해도 필센 지역은 타 지역에 비해 상대적으로 저렴한 임대료와 물가 덕분에 꾸준히 인구가 유입되고 다양한 제과점들과 타코 바들이 성행했으며 2000년대 초반부터 다양한 아트 갤러리와 음악 가게들이 앞다투어 문을 열게 됩니다. 지역 경제의 호황과 다양한 문화가 자리 잡게 되면서 필슨은 2018년 포브스가 선정한 ‘세계에서 가장 멋진 12 지역’ 중 한 곳으로 선정되게 됩니다.  (최근 한국의 젊은이들 사이에서 핫플레이스로 각광받고 있는 서울의 성수동도 "서울의 브루클린 (Brooklyn of Seoul)"이라는 별칭과 함께 리스트에 이름을 올렸습니다.) 

 

필센 지역의 레스토랑 밀집 거리, Image from http://previewchicago.com

"Featuring streets lined with hip galleries and walls decorated with colorful murals dating from the 1970s, the Pilsen neighborhood on Chicago’s Lower West Side is a nest of cutting-edge culture and art,” says Biggs Bradley. “It’s been fostered by successive waves of Eastern European and Mexican immigrants, in addition to local artists and students, who have molded this fascinating area over the past century and a half. At the National Museum of Mexican Art, the 10,000-piece collection showcases the work of Mexican and Mexican-American artists. And there are a growing number of performance venues, art studios and trendy bars like the popular Punch House."

"시카고 로워 웨스트사이드에 위치한 필센 지역은 1970년대에 조성된 현란한 벽화들로 장식된 벽들과 힙한 갤러리가 줄지어 서 있는 거리가 있는 유행을 이끄는 첨단 문화와 예술의 요람"으로 소개하고 있는 포브스 지의 영문기사. (Source from https://www.forbes.com) 

필센 지역의 활성화된 거리 문화는 초기 정착한 유럽 이민자들, 이후 유입된 멕시코 계 이민자들, 저소득 예술가들의 활동에 힘입어 부흥했으며, 이후 경제적으로 안정적이며 유행에 민감한 젊은 유피 (yuppi)들과 문화다양성을 선호하는 부유한 중산층 인구의 유입을 가속화했고, 이런 추세는 자연스럽게 부동산 가격의 상승을 불러오게 됩니다. 20,000불 정도면 구입할 수 있었던 주택의 가격이 현재는 20배가 넘는 800,000불을 호가하는 그야말로 부동산 거품이 일어나기 시작했던 것입니다. 천정부지로 솟구치는 부동산 가격은 주택세 (housing tax)와 상가 임대료의 동반 상승을 가져왔습니다. 가령 1,500달러 정도 부과되던 주택세의 경우 꾸준히 증가하여 2009년에 4,000달러로 260퍼센트로 증가했습니다.  

 

예전의 소득으로는 감당할 수 없는 물가와 하루가 다르게 치솟는 건물세는 보다 근본적이고 치명적인 문제로 이어지게 됩니다. 바로 원 주민들의 이탈과 새 주민의 유입입니다. 2006년 시카고 일리노이 주립대에서 실시한 연구보고서에 따르면 2000년 이후 대략 10,300명의 히스패닉 계 주민들이 치솟는 물가 및 임대료 상승을 버티지 못하고 시카고의 남서부 지역으로 이주했고, 동일 기간 백인 인구는 22퍼센트 (3,587명에서 4,385명으로) 증가했습니다.

 

 

필센지역에 조성된 벽화들, Images from https://interactive.wttw.com/my-neighborhood/pilsen/murals

오랜 역사공동체였던 필센의 급격한 변화를 보여주는 사례는 오랜 기간 지역 주민 센터였던 카자 아즈란 (Caza Atlan)이 개발업자에 의해 상업용 콘도로 부지로 매각된 사건이었습니다. 주민들에게 더욱 충격적이었던 것은 주민 센터 건물 벽 곳곳에 그려져 있던 오래된 벽화들이 흔적도 없이 사라졌기 때문입니다. 지역의 역사와 정서를 상징했던 벽화가 하나둘씩 사라지고 대신 현대식 건물들이 그 자리에 들어서면서 주민들은 불안함을 감추지 못하고 있으며, 현재 진행 중인 다른 도시개발사업 (자전거-보행 전용도로 건설) 이 완성되는 몇 년 후에는 부동산 가격의 추가 폭등과 히스패닉 이민 문화로 대변되는 지역의 정체성의 소멸로 이어지지 않을까 걱정하는 모습입니다. 그나마 희망적인 점은 주민들이 주도가 되어 여론을 조성하고 지역 미디어에서 필슨 지역에서 발생하고 있는 “population displacement 또는 gentrification”에 대한 이슈를 다루기 시작하고 있으며, 시카고 시 정부가 늦게나마 지역의 정체성을 지키기 위한 해결방안을 모색하고 있다는 사실입니다. 

 

현재까지 시카고 랜드마크 위원회 (Chicago Landmark Commission)가 고려하고 있는 방안은 시의 자치 규정 (The Municipal Code of Chicago-Sections 2-120-620 and -630)을 근거로 필센 지역 1.5마일에 걸쳐 조성되어 있는 주요 상가거리를 역사 랜드마크 지구 (Historic Landmark District)로 지정하는 것으로, 만약 실현된다면 19세기 후반에 조성된 주택들과 상가건물들을 비롯하여 1970년대부터 건물의 내 외부에 조성된 벽화들이 철거와 재개발의 위험에서 벗어날 수 있게 됩니다. 하지만 안타깝게도 여기에도 함정은 있습니다. 미국 전역에서 발생한 다수의 연구보고서를 통해 입증되었듯이 역사지구로 지정되거나 지자체나 중앙정부에 의해 랜드마크로 지정되는 순간 역사지구의 부동산 가격은 거의 예외 없이 상승하게 됩니다.  

 

2019년 발표된 시카고 시의 필슨 지구 조사보고서

일반적으로 미국의 건물세는 세입자가 건물주와 계약한 임대료를 기준으로 세율이 책정되기 때문에 상승한 건물세로 인한 경제적 부담은 세입자들에게 고스란히 전가되는 악순환이 반복되게 됩니다. 원 주민들에게 치솟는 임대료, 주택세, 동반 상승하는 지역 물가, 과도한 상업화, 기존 생활환경의 변화는 이주라는 극단적 선택을 강요하는 원인이 되고 이로 인해 발생하는 지역 구성원의 교체 현상 (population displacement)은 중/장기적으로 볼 때 지역 공동체를 지탱하고 있던 역사-문화 정체성을 소멸시키는 결과를 초래하게 됩니다. 

 

필센 지역의 젠트리피케이션 저지와 문화 정체성을 지키기 위한 주민자치협의회와 시 당국의 다양한 노력은 현재까지는 긍정적으로 평가됩니다. 시카고 정부는 ARO (Affordable Requirement Ordinance)라는 제도를 통해 개발업자들이 대규모 주택 프로젝트를 진행할 때 전제 건설 가구수의 10퍼센트를 저소득층을 위한 가구로 개발할 것을 입법화했고 만약 개발업자들이 이 제도에 자발적 참여를 거부할 경우(opt out) 저소득 가구 수에 상응하는 (필슨 지역의 경우는 20퍼센트로 더 높게 책정. 예를 들면 1000가구 프로젝트의 경우 200가구는 저소득자를 위한 주택으로 조성해야 함) 180,000불을 시에 예치금으로 납부하도록 하여 시 당국이 조성하는 저소득층 가구 건설에 활용할 계획이라고 합니다. 시카고 필슨 지역의 사례를 통해 21세기 도시개발과 역사보존의 역할에 대해 다시 한번 생각해 보게 됩니다. 

 

랜드 마킹 (Landmarking, 역사 건물을 등록하거나 역사지구를 선정하는 행위)을 통해 오래된 지역을 보존하겠다는 정부의 정책에 대해 오히려 부동산 가격 거품을 조장해서 원주민의 이주를 가속화시키고 지역 정체성이 훼손을 우려하는 주민들의 우려 섞인 목소리. 이 과정에서 하나둘씩 중심지역의 건물과 인근 부지를 매입하고 내셔널 체인 스토어 (national chain)와 프랜차이즈 식당을 개업하는 개발업자들. 21세기 지속 가능한 지역 사회 개발을 위해 역사보존이 지향해야 할 이론적 가치와 실천적 전략은 무엇일까요? 역사도시를 재활성화하는 과정에서 경제적 성장과 문화적 지속성 간에 조화로운 공생은 불가능한 것일까요?  아무쪼록 성장지향의 계획이 아닌 전체적인 보존 계획 (a holistic preservation plan, not a growth plan)에 대한 지속적인 논의를 통해 정부, 기업, 주민 모두가 상생할 수 있는 최선의 모델을 찾기를 기대해 보겠습니다. 

 

 

JELoM의 Tistory 블로그는 '쉽고 유익한 역사보존'을 주제로 독자들과 열린 소통을 지향합니다. 역사(history), 문화 (culture), 환경 (environment)을 주제로 미국과 한국을 비롯한 각 나라의 다양한 사례들을 소개하고 빠르게 변화하는 21세기 도시에서 오래된 것들이 가지는 오늘의 의미와 미래를 위한 가치를 함께 고민해 보고자 합니다. 댓글을 통해 여러분의 다양한 의견을 남겨주세요.